군산 재건축 아파트

나운주공3단지 
우진·신남전 단지

 

주공3단지도 최근 건축심의를 통과했고, 사업계획승인 신청을 준비하고 있다.
다만 향후 행정절차인 관리처분인가를 포함한 철거작업 등을 고려할 때 완공 시기는 다소 늦어질 것으로 전망된다.
주공3단지는 그동안 고소·고발에 따른 법정소송에 이어 설계자 재선정을 두고 마찰을 빚은 바 있다.

또 다른 재건축 아파트인 우진·신남전 단지는 3만5189㎡에 지하 1층~지상 25층 규모의 공동주택 730여 세대를 추진하고 있다. 우진·신남전은 지난 2010년 재건축 정비구역 지정 이래 현재 조합설립 인가만 받은 상태이며, 현재 시공사를 찾고 있다. 사업성은 좋지 않다. 

 

나운주공3단지 

 

나운주공3단지16평기준 전고점은 11년도 9천이였고 최저점 19년 5천이였음.

청주나 전주 등의 사업성 좋은 재건축단지를 보면 분위기만으로 전고점은 쉽게 돌파함.

그리고 보통 주공의 대지지분은 +3~4평이 많으나 나운주공3단지는 +6~7평으로 사업성이 좋음.

청주 봉명주공1단지는 가장 높은 대지지분으로 사업성으로만 따지만 최고!!!

어떤 투자자는 재건축을 부동산분위기가 꺽이면 가장 먼저 타격받는다며 리스크가 크다고 함. 그 리스크는 거래실종 및 가격하락.

하지만 이건 어느시점에 어느가격으로 진입하느냐에따라 전혀 다르다고 생각함.

20년 4월 나운주공3단지는 최저점에서 반등이 시작한 시기로 지금 시세는 분위기가 안좋아져도 시세하락이 크게 없을것이고 거래 또한 꾸준히 가능하다고 판단됨.

그리고 군산 부동산시장의 분위기는 디오션으로 부터 이제 막 시작하는 시점임.   

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2단지

재건축 아파트

진행사항- 일반분양 전단계

올해 5~6월 일반분양

시공사는 금호 어울림

1000세대

 

금호어울림 조합분양가 – 2.5억 (확장비 포함)

일반분양가 – 2.6억 (확장비 미포함)

디오션 푸르지오가 3.5억에 거래되는걸 보면 어울림은 최소 3.2억은 갈것으로 봄.

    

12평 기준 대지지분 계산

토지 면적 36344.8

건물 내역 38.57m2 (12평)

대지권비율 36344분의44.96

=> 대지지분 44.96 (13평)

 

12평 -> 13평

평당 감정가 310만원

비례율 85%

평당 보상가 269만원

총 보상가 3500만원

조합분양가- 750만원

일분예상가- 780만원

 

3단지 아파트

진행사항- 사업시행인가 바로 전단계

일반분양까지 5년정도 소요

시공사는 포스코 더샵

800세대 -> 1619세대 (조합800세대/일분800세대)

이사비지원, 이주비대출

 

이글은 제가 보기위해 작성하는것으로 다른분들을 위한 배려가 부족하니 양해바랍니다.

많은분들이 보기 힘들다 하여 조금이나마 도움이 되시라고 결론을 적었습니다.

 

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결론 : 주공 2단지(금호어울림)가 평당 325만원 /비례율 85% 정도로 보상받았다고 하므로

         주공 3단지는 평당 350만원/ 비례율 130%(조합원 부동산 소장님 브리핑 참고함) 예상시

         감정가 7,840만원에 비례율130%까지 계산하면 보상가 10,200만원이다.

         16평기준 6,000만원에 매수하였으면 [보상가1억-매매가6,000만= 확정수익4,000만원]

         일반분양까지 진행시 조합원 분양가와 일반분양가의 차액도 확정수익.[최소 3,000만원] 

         일반분양 완료 후 프리미엄 형성시[ + 알파]        

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         16평 기준 주담대 3500만원 정도 가능하다고 하므로 (대출상담사에 확인함)

         투자금 2500만원으로 확정수익 최소 7,000만원 + 프리미엄 기대할 수 있음.

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​*정확한 정보가 아닐 수 있습니다.

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19평 기준 대지지분 계산

토지 면적 65654.70

건물 내역 62.43m2 (18.8평)

대지권비율 65654.70분의84.58

=> 대지지분 84.58 (25.5평)

 

◎18평 공시지가 – 5700만원

18평 실거래가 - 7000만원

18평 --> 25.5평 (토지지분)

평당 300만원 보상 예상 (공시지가로 예측)

300 * 25.5평 = 대략 7650만원(대지지분 감평가)

평단 350만원 보상 예상 (2단지 평당 325만원 보상 비교)

350 * 25.5평 = 8925만원 (평당 300만원 보상과 1275만원 차이로 아래 금액에 합하면 됨)

 

감정가 * 비례율(조합예상) = 보상가

7650 * 130% = 99,450,000

9945(보상가) – 7000(매매가) = 2945만원 차익

 

조합원 평당 800만원 = 34평기준 2.7억

2.7억-1억 = 17000만원 (분양시 추가투자금)

 

보상가-매매가= 2945만원

일반분양가-조합분양가=3000만원

전체 확정 수익률 예상 = 5945만원 + 알파(프리미엄) = ?

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◎16평 공시지가 – 4600만원

16평 실거래가 - 5500만원

16평 -(30%상승)-> 22.4평 (토지지분)

-평당 300만원 예상 (공시지가로 예측)

300 * 22.4평 = 대략 6720만원(대지지분 감평가)

 

감정가 * 비례율 = 보상가

6720 * 130% = 87,360,000

평당 390만원 보상 (비례율 포함)

8736(보상가) – 5500(매매가) = 3236만원 차익

 

조합원 평당 800만원 = 34평기준 2.7억

2.7억-1억 = 18264만원 (분양시 추가투자금)

 

보상가-매매가= 3236만원

일반분양가-조합분양가=3000만원

전체 확정 수익률 예상 = 6236만원 + 알파(프리미엄) = ?

 

-평당 350만원 예상 (2단지 보상가 325만원 비교 예측)

350 * 22.4평 = 7840만원(대지지분 감평가)

 

감정가 * 비례율 = 보상가

7840 * 130% = 101,920,000

 

101,920,000(보상가) – 55,000,000(매매가) = 4692만원 차익

 

조합원 평당 800만원 = 34평기준 2.7억

2.7억-1억 = 18264만원 (분양시 추가투자금)

 

보상가-매매가= 4692만원

일반분양가-조합분양가=3000만원

전체 확정 수익률 예상 = 7692만원 + 알파(프리미엄) = ?