부동산 투자 마인드

(저도 부린이지만) 요새 친구들이 집을 산다고 해서 상담을 해주면서 나름 한번 정리를 해 보았습니다.

물론 여기에 한번에는 다 못 쓰고 나눠서 시리즈로 정리를 해야 할 것 같은데, 초보자들에게 도움이 되었으면 합니다.


1. 공부를 하자
- 용적률, 건폐율, 2종, 3종 등 부동산 용어의 기본은 알고 시작하자. (난 안다고? 2종이 몇 프로인지, 3종이 몇 프로인지도 모르고 보류지란 용어 모르는 사람이 수두룩하다)
- 몇억씩 투자를 하는데 부동산 기초용어도 모르고 뭘 사는건 웃기지 않는가
- 자기가 대출 가능한 금액도 모르면서 어떻게 집을 사겠는가
- 연봉 5000만원 받을려고 대학교/취업준비 몇년씩 하면서 몇억을 벌고자 하는데 왜 그만큼의 시간을 안 쓰는가.


2. 좋은 직장(직업)을 갖자
- 이게 뭔 개소리냐 할 수 있지만,, 좋은 직장(대기업, 공기업, 공무원 등)을 가지게 되면 연봉이 높거나 안정적이기 때문에 대출에서 매우 유리하다.
- 우리 회사의 경우 최소 200% ~ 250%까지도 신용대출한도 및 저금리(2프로 초반) 가능하다. (직장인 신용대출로 200% 해준다는건 엄청난 거다.. 다들 은행가봐라 몇프로 해주는지.. 보통 120%? 좀 잘 해주면 150%다)
- 또한, 회사에서 해주는 가계생활자금대출이랑 집구매대출 등을 이용(은행과 별도)하면 사원이래도 3억까지는 시드머니로 끌어올 수 있다.
- 경력직 이직, 중고 신입 등의 기회는 있다!


3. IT기술을 활용하자
- 매일, 매주마다 임장을 직장인이 다니긴 쉽지 않다.
- 네이버부동산 외에도 호갱노노 등과 같은 앱들의 다양한 기능을 활용해보자.
- 호갱노노나 디스코에서 제공해주는 기능들을 활용하면 추가적으로 더욱 더 다양한 분석이 가능해진다.
- 임장을 못한다면 다음과 같이 분석기능을 이용해서 경사나 학원가 등을 미리 확인할 수 있다 (전적으로 믿진 말자.. 현장과 다를 순 있다.)




- 디스코 앱은 특히 종과 다세대/다가구 거래건을 확인하기에 좋다.




- 네이버부동산의 실거래 여부를 확인할려면 다음과 같다. (무엇이 다른지 확인 가능한가?)
둘 다 거래완료지만 하나는 실거래일이 붙은 걸 볼 수 있다. 이게 실제 거래된 매물이다. (보통 사람들이 거래완료라고 표시되면 다들 거래된 줄 아는데, 거래완료라고 처리하는 건 다양한 사유가 있다. 예를 들어 집주인이 다시 물건을 거둬들인다든가의 예가 보통이다.)




- 실거래가를 제일 먼저 확인하고 싶다면 국토부실거래가를 봐야 한다
- 국토부 실거래가 API를 가지고 3rd Party App(네이버부동산, 호갱노노 등)이 그 데이터를 보여주는 거기 때문에 국토부실거래가가 제일 빠르다
- 국토부 실거래가에서는 보이는데 네이버부동산에서 안 보이는 이유가 배치 작업 때문에 그 다음날 보이기 때문에, 결국 1일의 시간차가 발생한다.





4. 임장을 생활화하자
- 사실 이건 좀 어려운 일이다. 약속도 있고, 직장인들에게 주말은 황금 같은 시간이니..
- 다만, 세상에 공짜는 없다.. 내가 당장 이걸 사지 않더라도 여러군데 다니면서 보는 안목을 길러보자.. (여기저기 다니면서 데이트라고 생각해라..)





5. 행동에 옮기자
- 로또를 사야 당첨이 되듯, 아무리 공부하고 했어도 액션이 없으면 아무 의미 없다.
- 사기로 한거면 매수를 해라(고민하는 사이 계약금 들어와서 물건 놓친 적 많다)


6. 시간은 금이다
- 5번의 연장선이긴 하지만 고민하는 사이 누군가 가계약금을 넣어서 놓치면 그 다음 비싼 물건을 사야 한다.
- 시간이 갈수록 정부의 규제는 강화되고 있다. (예전에는 대출을 80% 까지 해줬지만 현재는 40%다. 만약 여기서 30%로 줄인다면 살 수 있겠는가??)


7. 부자, 다주택자 주위에 있어라
- 친구 따라 강남 간다고... 애들 학군 때문에 강남을 가는 이유가 무엇인가? 학습분위기?
- 똑같다.. 부자들과 다주택자들과 친하게 지내라, 평당 1억에 아파트 사는 사람들은 무슨 생각으로 사겠는가? 호구라서?? 그 사람들이 바보일까? 그들의 전략과 철학 등을 배워야 한다.


8. 겸손하자
- 집 하나 있다고, 너무 우쭐대지 마라.
- 대출금 풀로 넣고 산 집이 올랐다고 너무 좋아하지 마라. 그거 팔아도 딴 동네 가기가 쉽지 않은 시장이다.


9. 어른들에게 자문을 구하라(부제 : 정책에 너무 민감하게 반응하지 마라)
- 8/2 대책, 9/13 대책 등 대책들이 나올 때 부모님에게 물어본적이 있다. (어떻게 대응을 해야 하나고)
- 예전에도 이런 상황들이 있었다.. 하지만 시간이 지나면 또 정책은 바뀐다. 너무 정책에 이리저리 쓸려다니면 큰 돈을 벌기 어렵다라고 답변해주셨다.
- 본인들이 똑똑한 것 같아도 어른들의 삶의 지혜와 경험을 배우자.


10. 남과 비교하지 말자
- 누구네는 반포를 사서 어쩌고, 누구네는 위례를 사서 어쩌고... 하지 마라
- 아니 그 사람들 살 때 본인들은 무엇을 했나?
- 아직도 밥 한끼 제대로 못 먹고 힘든 집들도 있다. 그런 집들을 보면 본인들은 행복한 거고, 잘 사는 집들을 보면 본인들이 불행한거다.. 목표를 위로 하는 건 좋지만 남들과 비교하기 시작하면 한없이 불행해진다.


11. 남에게 기대지 마라
- 카페에서 제일 웃기다고 생각하는 글들 중에 하나가 "저 소득이 얼만데 대출 얼마 감당가능할까요?", "O지역 샀는데 잘 산걸까요?", "제 월급은 얼만데 벤츠 사도 되겠습니까???" 이런 글들이다.
- 너무 웃기지 않나?? 성인인데.. 본인이 선택을 하는거지 결정장애자들인가? 그래서 그 정도 소득이면 충분합니다, 와 그지역 잘 사셨습니다란 소리가 듣고 싶은건가?? 만약 남들이 다 잘했다고 했는데 떨어지면, 남들 탓 할것인가?
- 그럴 시간에  임장이나 하나 더 다니고 본인에 대한 확신을 키워라


12. 노후를 준비해라
- 질문 하나 해보자. 16억 아파트가 본인들의 노후를 책임져줄 것 같나?? 글쎄...
- 자식들 결혼한다고 그 아파트 팔아서 보태주고 나면 본인들은 어디서 살꺼며 노후는 어떻게 버틸 것이냐?
- 젋을 때는 로드숍 화장품 같은 거 써도 티도 안난다.. 스파 브랜드 싼 옷 입어도 엄청 티도 안난다.. 근데 늙으면 늙을수록 고급화장품, 고급의류가 필요하다.. (생각해봐라 아반떼 타는 할아버지들이 많은가? 그랜져 타는 할아버지들이 많은가?)
- 할아버지/할머니 세대때는 자식들을 많이 낳아서 우리 부모님들이 그나마 할아버지/할머니의 노후를 좀 보장해줄 수 있지만 정작 우리 부모세대부터 봐라.. 우리가 노후를 준비해줄 수 있는지...


13. 자식들에게 투자DNA를 키우거나 길러줘라
- 그런 사례들이 많더라.. 남편은 투자를 하기 싫어하고, 와이프는 하고 싶은데.. 그래서 남편 때문에 못 사서 잠을 못 잔다는 등 참 안타까운 사연이다.
- 사실 생각해보니, 이건 가정교육 또는 살아온 환경의 문제도 있다고 본다. 투자를 많이 하던 집에서 큰 애들이 아무래도 성인이 되서도 투자에 대한 거부감이 없다. 
- 그러니 자식들에게 경제와 투자 등을 알려줘라 (나라에서 왜 이걸 안 가르치겠냐?? 답은 다들 알고 있을꺼다)
- 다만 중요한건 고기잡는 법만 가르쳐선 안되고, 이제 우리 자식세대는 장비빨이 필요한 세대가 된 것 같다.. 통통배라도 같이 사줘야 애가 바다에서 고기 1마리라도 잡을 수 있는 세상이 되었다...


14. 작은 돈에 너무 연연하지 마라
- 세법 강의나 세무사 상담 받으러 다녀 본적 있나? 세법강의로 아주 유명한 미네르바라는 분의 강의를 와이프를 보낸적이 있다. (사실 금액도 얼마 안한다.. 선착순 마감이라 그게 힘든거지)
- 정부정책이나 세법 시행령 개정 등에 따라 세법이 이제 세무사들도 따라 갈 수가 없는 수준이 되고 있다. 그래서 다양하게 만나봐야 하는 상황이 되고 있다.
- 아파트로 몇억은 벌었지만 세금 자문이나 이런데에 쓰는 돈은 인색한가?
- 카톡방이나 카페에 글을 써봐야, 세무사들도 아닌데 어떻게 알겠냐? 세무사를 만나든가 세법 공부를 해라.


15. 실거주와 투자 2마리의 토끼를 동시에 잡기는 어렵다(저평가란 존재하는가?)
- 이게 요새 나의 가장 큰 고민이다.. 친구들이 상담을 하는데 똑같이 말을 한다. "야, 실거주하기 좋으면서 당연히 투자가치는 있어야 하고~~~"... 속으로 나는 그런다 "아 때리고 싶다.. 그렇게 사라고 사라고 노래를 했건만.. 이제와서 이럼 어쩌자는 건지..."
- 이건 전적으로 돈 많은 사람들에게 개소리 같겠지만 (돈 많으면 Skip 해라) 이제 서울 부동산에서 5~6억이란 금액은 더 이상 많은 금액이 아니다.
- 불과 2017년 초만해도 6억 들고 가면 서울에서 왠만큼 괜찮다는 아파트는 다 샀다. 근데 이제는 그런 세상이 아니라 좀 괜찮다 싶음 10억이다..
- 그럼 적은 금액으로 살 수 있으면서 실거주와 투자 2 개가 동시에 되는 물건이 남아 있는게 이상한 거 아닌가?? 냉정하지만 결국 둘 중에 하나는 어느정도 포기해야 한다.


16. 돈은 절대 가만히 있지 않는다.
- 제목 그대로다.. 돈은 절대 가만히 있지 않는다. 좋은 투자처가 나타나면 그리로 돈은 움직이게 되어 있다.
- 비트코인 기억나는가? 광풍이 불었다. 2007년 차이나 펀드 기억하는가? 광풍이 불었다. 사람 심리가 그렇다.. 자 서울 투기지역 지정되었으니 멈췄나? 아니다. 똘똘한 한채로 가든가 비조정지역으로 돈이 움직이지 않았는가?
- 내가 기억하는 걸 얘기해보면 수지구청, 성복역이 2017년 11월쯤부터 바람이 불었다.. 그리고 그 바람은 신분당선 라인을 타고 움직였고 조금 있다가 부천 산본 금정 으로 옮겨갔다. 그리고 요샌 안양, 대전(도안신도시 말고 구도심), 천안, 청주 등으로 또 움직인다... 또 요새 오피스텔로 돈이 몰리고 있다...
- 결국 돈은 절대 가만히 있지 않고 계속 움직인다.. 15번의 글과 합쳐서 생각해봐라..  저평가된 지역이 있다면 곧 투자금들이 들이닥칠것이다..


17. 레버리지를 잘 활용해라.
- 너무나도 당연한 얘기지만 집 살때 대출없이 사는 사람이 얼마나 되겠냐? 물론 대한민국에 현금으로 사는 사람도 많지만 대다수의 평범한 사람들은 주택담보대출과 신용대출, 엄마 찬스 등등을 활용한다.
- 집은 내가 사는게 아니다. 곰곰히 생각해봐라 평범한 직장인이 6억이란 돈을 모으는데 얼마 걸리는지 계산한번 해보면 내 월급으로 서울에 집을 사는건 개소리란게 이해될꺼다...
- 또한 8/2 대책이후로 자금조달계획서란게 생겼다. 자금조달계획서 때문에 일부러 대출 받는 사람도 있다.
- 이자가 아깝다고 생각되면, 그냥 집 안사면 된다. 다만 그 선택에 대한 책임은 본인이 지면 된다.


롭 무어의 레버리지란 책 한번 읽어보셨으면 합니다.



18. 용의 꼬리를 선택해라

- 우리가 흔히 용의 꼬리를 선택할 것이냐? 뱀의 머리를 선택할 것이냐? 란 질문들은 한다. 

- 이건 직장을 선택할 때나 가능한 얘기고 부동산에선 용의 꼬리를 선택해라 대장주가 괜히 대장주가 아니고 1급지가 괜히 1급지가 아니다.



19. 1등을 못 잡음 2등이라도 잡아라

- 대장주 아파트를 잡는게 가장 좋지만, 못 잡아도 2등을 잡는다면 결국 키맞춤을 할 것이다. 



20. 입지를 봐라

- 신축도 구축이 되고 구축도 신축이 된다

- 없던 지하철역이 생겨서 교통이 바뀌고 상권이 바뀌고 학군이 바뀌고 할 지언정 그 입지는 변하지 않는다, 그러니 입지를 봐라

(개인적으로 내가 제일 좋아하는 곳이다..)






21. 몸빵을 두려워하지 마라

- 돈 있음 신축 살면 된다. 하지만 돈이 없다면 구축 몸빵을 해라. 

- 신도시 신축 대형 살다가 구축 작은평수 와서 살 수 없다. 생각해봐라 제네시스 타다가 아반떼로 내려갈 수 없는 원리다. 



22. 싼 게 비지떡이다

- 얼마전 미술 큐레이터이자 경매하는 분이랑 얘기를 해본적이 있다. "어느정도 금액이 되야 미술작품에서 투자성이 나오는 걸 살 수 있냐고" , 그분 왈 "최소 3000만원은 되야 한다" 

- 결국 좋은 물건은 좋은 가치를 하는 것이다. 매수 시 약간은 무리를 해서라도 최대한 사라



23. 인터넷 커뮤니티를 잘 활용해라

- 정보가 범람하는 세상에 살고 있다. 카페에서 좋은 정보도 쉽게 구할 수 있지만 잘못된 정보도 많으니 잘 걸러서 활용해라

- 학군, 상권 등은 솔직히 맘카페나 그동네 미용실 가서 얻어라. 제일 정확하다.



24. 질문을 할땐 명확히 해라

- O동과 O동 어때요? 이렇게 질문하면 각자 자기 동네가 좋다고 한다.. 이게 무슨 의미가 있는 질문인가...

- O동 O아파트 학교 어디를 가는지, 관리비가 얼마가 나오는지, 대지지분이 얼마가 나오는지, 조합설명회를 언제 하는지 등등 명확한 타겟을 정하고 질문을 해라



25. 매수할 것도 아니면 남들 괴롭히지 마라

- 살것도 아니면서 세입자나 매도자 주말에 쉬지도 못하게 구경하지 마라 (본인들이 역으로 당해봐라 개짜증나는 일이다)



26. 매수할거면 대충 봐라

- 어차피 하자 없는 집 없다. 조금씩은 다들 있을꺼다.. 중대한 하자란게 생각외로 많이 나오진 않는다. 자질구리한게 좀 나와서 그렇지.. 

- 누수, 결로, 보일러 언제 교체했는지 등등 대충 몇개만 보고 매수해라 서로 그게 편한거다



27. 무리한 갭투자는 자제해라

- 본인만 X되는거면 좋은데 세입자에게도 피해를 줄 수 있다.

- 입주물량이 많거나 기타 등등의 사유로 전세금이 낮아졌을때를 대비할 수 있는 선에서 해라



28. 집은 옛날에도 사기 어려웠다

- 물론 최근에 급등한 건 맞지만 예전부터 집은 사기 쉬웠던 건 아니다 (굳이 긴말 하지 않아도 되는거 아닌가)



29. 너무 많이 알아도 안 좋다.

- 폭락론을 얘기하면서 경제지표, 실물경제, 수출입 등등 별의별 멋진 말과 데이터를 가지고 얘기를 한다. (근데 왜 오르지? ㅎ)

- 굳이 경제를 몰라도 잘 생각해봐라, 사람들이 살고 싶은 집은 결국 정해져 있는거다.. 물론 조정은 올 수 있다. 

- 경제지표 등등을 꺼내면서 폭락론을 얘기하는 사람과 있을 시간에 임장 한번 더 다녀라

- 어설픈 똑똑이 3,40대들보다 70대 할머니들이 투자를 가장 잘 한다. 



30. 가난이 대문으로 들어오면 사랑이 창문으로 나간다

- 연애랑 결혼은 다르다. 신혼초와 그 이후는 다르다. 

- 가정에서 돈이 없어지면 화목도 사랑도 사라진다. 집을 사든 못사든 항상 재테크를 열심히 해서 가정의 화목을 지키자



31. 집값이 오를까요? 내릴까요? 라는 생각할 시간에 공부해라

- 소위 전문가들도 못 맞추는 세상이다. 

- 사고 나서 내리면 어쩌죠? 라고 고민할 거면 차라리 사지를 마라. 어차피 실거주 해야 하는 거 아니었나?

- 선택은 본인이 하는거다.



32. 떨어지면 살께요 라는 말은 무시해라

- 조정을 해서 좀 사겠다란 거면 OK다(실제로 올초 조정장이 오긴 했었다)

- 근데 집값이 너무 올라서 반값이 되면 사겠다라는 소리를 들을때마다 너무 웃긴게 아니 그 정도면 국가경제가 엄청나게 안 좋은 상태고 본인들 직장에서 안 짤리면 다행인데?

- 주식들 해봤나? 하한가 맞는 주식을 본인들이라면 잡을 수 있겠는가? 절대 쉽지 않다. 대다수의 사람들은 하한가를 맞으면 패닉에 빠진다. 

- 급매, 조정을 노려라 (설령 몇억 빠져도 더 빠질꺼란 심리로 떨어지는 칼날을 대다수는 잡지 못한다)



33. 집값은 우상향을 할 것이다

- 분명히 이건 이슈가 많을 얘기다. 떨어지면 어떻할껀데? 이럴 수 있다 (인정한다)

- 어려운 경제 얘기를 빼고도 곰곰히 생각을 해봐라 (최저임금도 오르고 내 월급도 조금이나마 오르는데, 집값만 안 오르길 원하는 것도 웃기지 않는가??)

- 또 쉽게 생각해보자 현재 10억에 집을 산 사람이 9억에 팔겠냐? 본인들이 입장을 바꿔 생각해봐라.. 결국 10억에 산 사람들은 11억, 12억을 원할 것 아니냐?

- 나라에서 포퓰리즘 정책들을 펼치는데 그 세금은 어디서 나오겠냐? 결국 우리들의 세금이다. 근데 집값을 낮춘다고?  



34. 가장 중요한건 가정의 행복이다!!

- 부동산도 좋고 투자도 좋지만 가정이 불행하면 아무 의미 없다

- 무리한 투자나 집 매수 문제로 싸우지 말고 항상 가족들끼리 건강하고 행복함을 추구하라



기타 나만의 TIP & 원칙

■ 샷시를 본다

- 구축 아파트를 가서 차를 보고 손바뀜을 판단하는 사람들도 있는데 개인적으로는 이건 잘못된 접근 방법 같다. 

- 소위 요새 원룸 살면서도 BMW 끄는 세상아닌가? 근데 샷시는 다르다.. 물론 노후화되서 집주인이 바꾼 케이스도 있겠지만 내가 경험한 바에 의하면 인테리어 하면서 샷시를 바꾼다 즉, 정확히 손바뀜의 지표로 볼 수 있는 것이다. 차는 바꿔도 샷시는 함부로 안 바꾼다. (돈도 돈이지만 살면서 공사가 쉬운 게 아니다)

- 만약 임장을 가서 오래된 아파트에 샷시가 최근껄로 많이 바뀌었다면 손바뀜이 많이 일어났다고 생각한다.


(사진을 잘 봐라, 흰색샷시들이 교체한 것들이다.)






■ 인테리어 블로그를 자주 본다

- 샷시를 보는거랑 같은 맥락인데, 인테리어를 한다는거에서 2가지를 배울 수 있다.

- 첫번째, 손바뀜의 지표다 (샷시와 같은 맥락)

- 두번째, 재건축 진행 가능성 여부다, 재건축 예정아파트인데 인테리어 블로그에 올라와서 풀인테리어 하는걸 보면 아.. 이건 앞으로 최소 5년은 더 기다려야겠구나란 생각을 할 수 있다. (1년 살려고 풀인테리어 하는 미친 사람은 없지 않는가?)



■ 매수하기 전 자주 가본다

- 개인적으로 매수하기로 맘을 먹었다면 새벽, 아침, 점심, 저녁, 밤 이렇게 가본다 

- 해가 어떻게 들어오는지, 출근 시 교통량은 어떤지, 점심에는 어떤 분위기인지 등등을 본다 그리고 계약현장에서는 그 데이터를 토대로 재지 않고 바로 그날 계약한다

- 특히 밤 동네 분위기와 낮 동네 분위기는 매우 다르기 때문에 꼭 몇번을 가본다.

     

이상 긴 글 읽어주셔서 감사합니다^^